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合肥市加強土地管理進一步做好節約集約用地工作意見

發布日期:2016-04-01 11:48   閱讀:

合肥市加強土地管理 進一步做好節約集約用地工作意見  
  

各縣(市)、區人民政府,市政府各部門、各直屬機構:

    《合肥市加強土地管理進一步做好節約集約用地工作意見》已經3月25日市政府常務會審議通過,請認真貫徹執行。 



    2014年3月28日



    為貫徹黨的十八大和黨的十八屆三中全會以及中央和省經濟、城鎮化、農村工作會議精神,落實《安徽省人民政府關于進一步強化土地節約集約利用工作的意見》(皖政〔2013〕58號),結合國家唯一的節約集約用地試點市建設實際,按照“用好增量、優化存量、用活流量、提高質量”的基本要求,制定本意見。

    一、保護資源更加嚴格規范

    (一)加大耕地保護工作力度。

    堅持最嚴格的耕地保護制度,嚴防死守耕地紅線,確保糧食安全。各縣(市)區、各鄉鎮政府對耕地保護負總責,主要負責同志是第一責任人。各縣(市)、區政府應定期將耕地保護情況向市政府和同級人大常委會專題報告。

    耕地保護情況納入政府目標考核和領導干部考核及離任審計。鄉鎮分類考核評價中應加大耕地保護工作權重。各縣(市)區、各鄉鎮政府存在耕地保護政策執行不力和工作不到位、違反耕地保護政策的,應進行通報批評、限期整改、責任追究。

    (二)堅決落實耕地占補平衡。

    堅決落實耕地數量和質量同步“占補平衡”制度。補充耕地既要保證數量,更要保證質量。質量上堅持“占優補優、占水田補水田”,數量上堅持“以補定占”,時序上堅持“先補后占”。

    鼓勵利用城鄉建設用地增減掛鉤政策實施土地整治。提高農村建設用地整理復墾新增耕地市級補助標準,本屆政府任期內,經市土地整治重大項目領導小組批準的項目,其市級補助標準提高至8萬元/畝。優先實施“碧水藍天、萬頃良田”三大土地整治項目和生態保護區范圍內的土地整治項目。

    積極發揮市新農村建設投資公司在土地整治融資方面的作用。創新土地整治資金籌措制度,在“拆舊”和“建新”地塊外,引入“第三地塊”,用其土地出讓金先行周轉拆遷補償和安置房建設資金?!敖ㄐ隆钡貕K出讓金優先償還周轉資金。

    積極培養土地整治規劃設計和工程建設專業人才隊伍。制定新增耕地質量評定標準和驗收辦法。土地整治及高標準農田建設中,應建立原耕作層剝離、收集和再利用機制,注重使用提高耕地質量工程措施,切實提高土地肥力。

    (三)切實保護永久基本農田。

    實施永久基本農田劃定和保護工作?;巨r田保護按照“三落實”(空間落實在圖紙上、標識落實在邊界上、責任落實在存折上)要求做好工作?;巨r田位置必須逐一落實到地塊,并及時上圖,做到“圖實一致”;縣(市)財政每年應安排專項資金,對基本農田保護標志、標牌進行更新和加密;農民社保銀行存折上耕地保護責任印制應具時覆蓋。

    (四)科學劃定建設發展邊界。

    堅持布局集中、產業集聚、用地集約、環境友好原則,修編(含評估和修改)土地利用總體規劃和城鄉總體規劃。土地利用總體規劃、經濟社會發展規劃、城鄉建設總體規劃、開發區規劃(含發展方向區)、產業發展規劃應與主體功能區規劃相銜接。在劃定永久基本農田基礎上,結合規劃修編,科學合理劃定城市發展邊界和鎮村開發邊界。市政府適時選擇1-2個縣(市)開展“四規合一”和“多規融合”試點。

    (五)合理劃定生態保護紅線。

    編制國土空間規劃,科學合理安排耕地、林地、園地、菜地等農業空間,將生產、生活、生態空間落實到地塊。嚴格實施規劃控制和用途管制。加強城市中自然山水和飲用水源地的保護。農村建設應慎砍樹、禁挖山、不填塘。沿湖和山區建設應順應自然、依山順勢,不得劈山平壑?,F有破損山體及工礦廢棄地要逐一修復。保護好有限的濕地資源和岸線資源。

    從嚴控制在《環巢湖生態示范區保護與建設規劃》確定的生態保護區內進行與生態保護無關的開發建設活動,確需建設的,應經市規劃委員會和市土地管理委員會批準。限制環巢湖鄉鎮房地產開發項目和工業項目建設,確需新上項目的,應經市規劃委員會和市土地管理委員會批準。積極支持我市范圍內的巢湖流域各鄉鎮建設污水處理設施。

    二、利用資源更加節約集約

    (六)加強節約集約用地管理。

    堅持最嚴格的節約集約用地制度,確保新型城鎮化和美好鄉村建設健康科學發展。各縣(市)、區政府和開發區管委會對節約集約用地負總責,主要負責同志是第一責任人。各縣(市)、區政府和開發區管委會應定期將節約集約用地情況向市政府和同級人大常委會專題報告。

    節約集約用地情況(包括單位GDP耗地下降率、單位GDP和固定資產新增用地消耗率等)應納入政府目標考核和領導干部考核及離任審計。各縣(市)區、開發區存在節約集約用地政策執行不力和工作不到位、違反節約集約用地政策的,應進行通報批評、限期整改、責任追究。各開發區應按國家規范要求開展節約集約用地評價。

    (七)強化土地利用規劃管控。

    新增建設用地項目的涉地事項,均應按照“國土先行”的要求,提前征求國土部門的意見。項目選址須符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃,重大基礎設施項目確需調整規劃的,應按照法定程序調整并經市政府常務會批準,否則一律不予安排用地計劃指標,一律不予通過項目用地規劃預審,一律不予受理建設用地和增減掛鉤報批。

    從嚴控制建設項目占用耕地,避讓優質耕地,嚴禁占用永久基本農田。鼓勵利用工礦廢棄地和低丘緩坡地。制定出臺光伏應用產業項目和設施農業項目用地支持政策。嚴格執行省政府關于開發區分類規劃建設用地構成規定,統籌安排各類用地,控制道路和綠化占地。鼓勵新區和開發園區道路建設“先通后暢”,并在規劃設計階段合理安排施工時序。

    (八)嚴格落實土地使用標準。

    嚴格執行《國家建設用地標準》、《工業項目建設用地控制指標》、《安徽省建設用地使用標準》、《安徽省開發區道路標準》、《合肥市大項目招商引資導則》、《合肥市物流及大市場項目招商導則》和《合肥市產業用地指南》。開發園區范圍內新上工業項目用地,畝均固定投資強度不得低于400萬元或畝均稅收不得低于30萬元。固定資產投資總額低于3億元的工業項目,不單獨供地,須入駐開發園區標準化廠房。

    嚴格執行“一戶一宅”。落實農村居民點用地國家標準,新建農村居民點和“中心村”,人均占地面積控制在120平方米以內,生活服務等配套設施用地不得超過總面積的7%。新建農村居民點的建筑容積率不得低于1.0。

    (九)嚴格實施用地規模預核定。

    工業項目實施用地規模預核定,應遵循“5+X”模式,即以市政務服務中心為平臺,市國土資源局為召集單位,市發改委、經信委、規劃局、環保局、國稅局為固定并聯審批單位,根據需要安排其他部門或單位參與并聯審批?;A設施和社會事業項目,應探索實行用地規模預核定。

    工業項目實施用地規模預核定,應根據用地單位提供的建設項目規劃總平面圖和效果圖,并嚴格遵循“五要素”規定,即廠房一律按多層建設。設備安裝、生產工藝特殊需要建設單層廠房的,應經市土地管理委員會審批;廠房間距宜參考消防防火距離控制(鋼筋混凝土結構6米;鋼結構10米;高層結構13米);建筑物退讓道路紅線≤5米(城市主干道建筑物退讓執行規劃管理相關規范);綠地率≤10%。因項目特殊需要大于10%的,應當予以說明;停車場盡可能少占地或利用地下空間。

    (十)強化用地計劃指標管理。

    建立項目用地計劃指標安排與節約集約用地考核相掛鉤制度。堅持市土地管理委員會按項目安排用地計劃指標機制。有效控制新增工業用地,無用地規模預核定意見的工業項目,一律不予安排用地計劃指標。

    用地計劃指標優先安排保障性安居工程用地、教育類項目用地、戰略性新興產業用地以及政府投資的標準化廠房用地。重點保障基礎設施、公共服務設施和民生項目等市重大項目用地。保障基礎設施、社會事業和農村建設的必要用地。嚴禁安排高耗能、高污染、低水平重復建設和產能過剩類項目用地。

    設立市、縣兩級跨區域購買農轉用計劃指標及通過城鄉建設用地增減掛鉤和土地整治取得建設用地指標的專項資金,并實行專賬核算、專戶存儲。

    (十一)充分發揮土地儲備作用。

    充分發揮土地儲備在盤活存量、處置閑置低效用地和調控土地市場中的作用,充分發揮土地儲備在生態建設、城中村和舊城改造、城市發展、工業立市等方面的平臺和融資作用。各縣(市)政府應成立土地儲備機構,負責土地收儲工作。

    各縣(市)限定商品住宅用地宗地規模超過105畝的,應納入市級儲備,在市級土地交易平臺公告出讓,并接受市級監管。

    土地收儲應確?!皟舻亍背鲎?。在土地收儲中,應做到土地權利清晰、無法律經濟糾紛,如是新增建設用地,應確保被征地農民補償到位。儲備土地上市前應達到“橫向寸草不生、縱向片瓦不留”程度,具備通水、通電、通路條件,并實現場地平整。

    土地收儲中涉及的拆遷安置工作,由地塊所在地縣(市)、區政府或開發區管委會負責。推行“先建后拆”機制,確保按時交地。儲備土地上市前,地塊所在地縣(市)、區政府或開發區管委會應負責現場看護,確保符合揚塵治理要求,并禁止傾倒渣土。

    儲備土地中,拆遷安置用地和配套教育設施用地要在堅持節約集約用地的前提下,做到應保盡保。如規劃部門需按規定配置農家超、社區管理用房、基層公安用房等其他設施,應先征求土地儲備機構的意見。

    (十二)擴大土地有償使用范圍。

    堅持對劃撥土地實行嚴格管理?!秳潛苡玫啬夸洝芬幎ǚ秶獾?,嚴禁劃撥;規定范圍內的,鼓勵有償使用。嚴格執行合肥市劃撥用地使用權最低價款標準。

    鼓勵機關辦公、交通、能源、水利以及城市基礎設施和各類社會事業用地有償使用。土地供應價格參照劃撥用地最低價標準和土地取得成本評估確定。對其中符合土地使用標準、符合城市規劃設計規范要求的配套設施用地,可按協議方式實施有償使用并簽訂有償使用合同。

    (十三)創新工業用地供應方式。

    自2014年4月1日起,實施工業用地先租后讓、租讓結合的供應制度試點。

    1.先租后讓的,應先確定租賃期(5年)、建設周期、稅收、就業等相關條件,經市土地管理委員會批準,一次性履行招拍掛程序。租賃期內,年租金標準按當年(即租金收取年)工業用地最低價標準的5%收取。租賃期結束未達到建設、稅收、就業等相關條件的,土地予以無償收回。租賃期結束,達到建設、稅收、就業等相關條件并經市土地管理委員會批準,辦理出讓手續,出讓價格執行當年(即出讓手續辦理年)工業用地最低價標準。

    2.租讓結合的,應根據項目規劃總平面圖確定分期建設方案,合理確定出讓和租賃的用地界限和范圍;明確租賃期、建設周期、稅收、就業等相關條件,經市土地管理委員會批準,一次性履行招拍掛程序;租賃部分年租金標準執行當年(即租金收取年)工業用地最低價標準的5%,出讓部分價格執行當年(即出讓手續辦理年)工業用地最低價標準。租賃期結束時,項目達到建設、稅收、就業等相關條件的,經市土地管理委員會批準辦理租賃部分出讓用地手續;未達到條件的,租賃部分土地予以無償收回,出讓土地部分按成交價予以有償收回。

    (十四)嚴格經營性土地供應管理。

    堅持市場在資源配置中起決定性作用,經營性土地(含商品住宅、商業、辦公、旅游、娛樂用地),嚴格實行招標拍賣掛牌方式出讓。經營性養老產業用地以租賃為主,鼓勵以招標拍賣掛牌方式取得出讓土地。具體的出讓方式、參考價格、出讓條件和保留底價,堅持執行市土地管理委員會集體決策制度和“陽光地產”制度。

    嚴禁土地出讓與BT、BOT等建設項目捆綁,從嚴控制商住用地出讓與工業、文化、旅游、商貿市場等項目捆綁,嚴禁政府以外的單位和個人進行土地一級開發。嚴禁以作價出資(入股)方式向不符合國家規定條件的主體供應土地。

    土地出讓金管理應嚴格執行“收支兩條線”。單宗土地出讓金,首次繳納比例不得低于全部價款的50%,分期繳納的余款1年內繳清。市、縣財政和國土部門每季度應將土地出讓金(含違約金)的繳納情況在政府網站和當地主要媒體公布,接受社會監督。

    (十五)完善土地供應價格體系。

    城市國有建設用地基準地價應及時更新調整,并在市級主要媒體公布。探索制定農村集體經營性建設用地基準地價標準。建立有效調節工業用地和居住用地合理比價機制,提高工業用地價格,杜絕工業用地零地價。

    經營性土地出讓參考價,應依據市場評估結果,經市土地管理委員會集體研究確定。其中,經市招商政策認定小組認定的現代服務業用地出讓參考價可按不低于市場評估價的60%確定,但不得低于基準地價和土地取得成本。養老產業用地出讓參考價不得低于土地收儲成本。

    (十六)堅持實行“雙向約束”制度。

    建立企業和政府平等的土地利用“雙向約束”制度。土地供應公告(公示)、土地出讓合同或劃撥土地決定書應當根據土地供應方案,明確建設項目容積率、綠地率、建筑密度、開竣工時間、項目退出和違約責任,以及繳款方式、政府依法及時交地等內容。工業用地還應明確畝均投資強度、畝均稅收等。工業用地成交后3個月內、經營性土地成交后4個月內應開工建設?!督ㄔO項目規劃方案公示牌》中應有開竣工時間內容。

    土地出讓合同或土地成交確認書及劃撥土地決定書簽訂并分送建設、國土、規劃、城管、房產等部門后,各部門應開辟“綠色通道”,支持按時開工。未按約定開竣工的違約責任,由土地所在地縣(市)、區政府或開發區管委會負責監管追究。

    土地出讓合同約定繳納稅收的,由國稅部門核查并提供企業納稅信息,并根據土地出讓合同確定是否達到約定繳納稅收標準,通報市國土部門和土地所在地縣(市)、區政府或開發區管委會。需用現金補齊的部分,由土地所在地縣(市)、區政府或開發區管委會負責追繳。

    (十七)實施開竣工履約保證金制度。

    土地使用權人在獲得土地使用權后,在簽訂土地出讓合同或頒發劃撥土地決定書時,應按照不低于土地出讓金或劃撥價款總額的5%繳納開竣工履約保證金。開竣工保證金,交財政部門指定賬戶。按期開工的返還50%,按時竣工的返還全部剩余保證金。未按期開竣工的,每延遲一天按繳納保證金的3‰扣除,扣完為止。 

    (十八)強化土地供后動態監管。

    已供工業用地和經營性土地的建設、閑置、擅自改變用途等情況,分別由國土資源所(分局)和規劃分局負責巡查。巡查結果由市國土資源局和市規劃局統一匯總后,按月在土地利用監管系統和土地管理“一張圖”更新反映。更新的土地管理“一張圖”和巡查結果,按月送當地政府或開發園區管委會。對違約違規的,由當地政府或開發園區管委會負責督促建設并追究違約責任。責任追究情況由當地政府或開發園區管委會按月報市國土資源局和市規劃局。國土部門應劃定管理網格,實行土地管理“片長制”。

    (十九)強化閑置土地依法處置。

    土地閑置滿1年不滿2年的,按照土地出讓或土地劃撥價款的20%征收土地閑置費;土地閑置滿2年的,依法收回并重新安排使用。不符合法定收回條件的,應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等方式及時處置。 市國土資源局發現縣(市)政府不依法收回閑置土地,應報經市政府批準后依法收回用地單位的土地使用權,作為市本級儲備土地。每年集中開展1次閑置土地清理。 

    (二十)推進低效用地再利用。

    開展城鎮低效用地調查,對未達到規定的容積率、畝均稅收等低效建設用地,通過政府收儲、異地置換、退二進三和就地轉型等措施,開展再利用,提高城鎮用地開發利用水平。每年集中開展一次低效用地清理。

    探索工業用地退出機制。工業用地開發建設未達到閑置土地認定標準,但利用程度較低,未達到《國有建設用地使用權出讓合同》約定投資額度、建設量,以及投資強度、稅收要求低于國家、省、市現行標準,且企業連續2年虧損的項目用地,認定為低效利用土地,由所在地縣(市)、區政府或開發園區管委會采取限期開發建設、企業自行轉型升級、企業合資建設或轉讓、政府按原供地價格有償收購重新安排其他工業項目或納入政府儲備等方式及時處置。

    (二十一)鼓勵盤活存量建設用地。

    鼓勵盤活國有存量建設用地。在符合城市建設規劃的前提下,鼓勵企業自有存量土地經市土地管理委員會依法批準并按規定程序補交土地出讓金后,升級改造為商業、辦公、居住用地。在符合產業政策的前提下,鼓勵開發園區內工業用地升級擴容,不再增收土地出讓金。允許現有孵化器項目房屋分幢、分層轉讓,分攤設置土地使用權,轉讓對象應為工業企業或生產性服務企業,具體由項目所在地縣(市)政府或開發區管委會嚴格把關。

    鼓勵盤活農村集體建設用地。結合土地整治和城鄉建設用地增減掛鉤政策,按照向重點發展區域集中的原則,因地制宜盤活“空心村”、鄉鎮合并剩余土地、鄉鎮村破產企業用地、廢棄磚瓦窯廠等農村建設用地。騰出的建設用地指標,優先滿足農村發展建設用地,剩余指標經批準可調劑給城鎮使用。 

    (二十二)嚴格土地使用稅征收。

    土地使用稅以一環以內20元/平方米?年,一環以外二環以內15元/平方米?年,二環以外10元/平方米?年作為征收基數,從2014年7月1日開始實施。根據企業畝均創造稅收實施獎補或再投入。上年度畝均創造稅收(不含土地使用稅)高于合同約定稅收1.1倍以上(含1.1倍)的,土地使用稅按基數的60%征收;達到合同約定稅收但低于合同約定稅收1.1倍的,按征收基數的80%征收;低于合同約定稅收的,按基數100%征收。

    (二十三)推廣節地技術和模式。

    鼓勵土地資源開發利用技術創新,設立“合肥市節地技術和節地模式創新示范獎”,由市國土資源局組織評選,兩年評選一次,報市政府批準后給予表彰。鼓勵結合軌道交通建設等,對地上地下空間實施立體開發。地下空間出讓方式,由市土地管理委員會“一事一議”,出讓參考價按同區域對應用途市場評估樓面地價的30%確定。

    三、維護群眾權益更加有力有效

    (二十四)夯實城鄉土地權能。

    積極穩妥組織實施土地制度改革。加快建立城鄉建設用地統一登記信息查詢系統。加快城鎮國有建設用地、農村集體建設用地、宅基地使用權的確權登記發證,為建立城鄉統一建設用地市場提供產權支撐。同時為農村農民承包地的所有權、承包權、經營權的確權登記頒證打好基礎。

    (二十五)加強農村土地管理。

    堅持農地農用、守住底線。農村農民承包地的經營權流轉,必須以保護耕地為前提,不得用于非農建設。設施農業項目的配套設施用地,盡可能利用農村存量建設用地和非耕地,不得占用基本農田。積極探索農村宅基地應保盡保制度和退出機制。探索農村集體經營性建設用地入市實現方式。切實加強“美好鄉村”建設。

    (二十六)明確征地補償標準。

    規范征地程序,做好征地信息公開,逐步推行“先安置、后拆遷”措施。制定并定期調整符合地方實際的征地補償標準,嚴格執行國家和省關于征地補償費用發放的相關政策規定,確保征地補償款足額發放。進一步完善被征地農民合理、規范、多元保障機制,確保被征地農民基本生活水平不降低,長遠生計有保障。

    (二十七)優化征地報批程序。

    嚴格按規范標準和程序開展征地報批工作。培養征地報件資料編制中介服務機構。制定征地報件資料編制規范標準。鼓勵征地單位委托中介機構編制征地報件資料。依托市行政服務中心平臺,按照并聯審批、缺席默認等效能要求,建立征地報件集中會簽會審機制。

    (二十八)嚴格控制違法用地。

    加強基層國土資源機構隊伍建設。國土資源所(分局)按照違法用地發現報告制度和“四個一”(1張巡查線路圖、1份巡查職責、1份巡查記錄、1個證明人)制度要求,負責轄區范圍的違法用地巡查和報告。

    科學合理設置巡查線路,并根據管轄變更或發展方向變化隨時更新。重點發展區域1周巡查1次,次要發展區域半月巡查1次,偏遠地區1月巡查1次。違法用地由當地政府負責制止和處理。

    落實違法建設和違法用地聯動查處工作機制。違法用地行為一經發現,應由所在地縣(市)、區政府或開發區管委會負責先行拆除,并按照規定“處理人、處理事”。因違法用地造成的涉地上訪、信訪量大的,應進行通報批評、限期整改。因違法用地原因造成群體性事件的,應按有關規定追究責任。 

 

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